Working Papers
What Determines Housing Prices in Egypt?
No.
1603
Publisher
ERF
Date
November, 2022
Topic
E4. Money and Interest Rates
G1. General Financial Markets
The Egyptian housing market is a very dynamic market and has many interactions with monetary and financial markets in the economy. In this paper, we investigate the macro-financial fundamentals, institutional as well as specific behavioural and cultural factors that are argued to play a role in housing demand and prices in Egypt. We design a field survey for a representative sample of household homebuyers and sellers as well as real estate developers and brokers. We then run an Ordinal Logistic Regression Model (OLM) based on the results of the field survey and a constructed housing price index. Analysis reveal many important findings, firstly, land construction and licensing costs, government real estate and housing policies are all perceived as main determinants of housing prices in the Egyptian market. On the contrary, macro-financial variables, namely inflation and interest rates were not significant indicating a possibly weak monetary transmission mechanism through the theoretically explained asset-price channel. Results also affirm that housing investment is perceived by Egyptians as the safest form of investment during uncertainty shocks and good hedge against inflation and other financial turbulence. Finally, findings reveal a huge discrepancy in information and data on housing dynamics and expectations across the sampled groups, households and Developers & Brokers. Lack of information makes market actors more vulnerable to principal-agent problems and result into asymmetric information moral hazard outcomes. The above results altogether reinforce the importance of constructing a micro dataset on housing prices in Egypt and constructing a housing price index for the Egyptian market as was initiated in this research and planned to be further developed in future research.
ملخص
يعد سوق الإسكان المصري سوقا ديناميكيا للغاية له العديد من التفاعلات مع الأسواق النقدية والمالية في الاقتصاد. ونقوم في هذه الورقة البحثية بالتحقيق في أساسيات الاقتصاد الكلي، والعوامل المؤسسية وكذلك السلوكية والثقافية المحددة التي يقال إنها تلعب دورا في الطلب على المساكن وأسعارها في مصر. وضع تصميم مسح ميداني لعينة تمثيلية من مشتري وبائعي الوحدات السكنية والمطورين العقاريين والوسطاء. ثم تم تطبيق نموذج الانحدار اللوجستي الترتيبي (OLM) بناء على نتائج المسح الميداني ومؤشر أسعار المساكن المبنية. ويكشف التحليل عن العديد من النتائج المهمة، أولا، ينظر إلى تكاليف بناء الأراضي وترخيصها، والعقارات الحكومية وسياسات الإسكان على أنها المحددات الرئيسية لأسعار المساكن في السوق المصرية. بل على العكس من ذلك، لم تكن المتغيرات المالية الكلية، أي التذبذب وأسعار الفائدة، ذات أهمية كبيرة، مما يشير إلى احتمال ضعف آلية انتقال النقد من خلال قناة أسعار الأصول المفسرة نظريا. وتؤكد النتائج أيضا أن المصريين ينظرون إلى الاستثمار في الإسكان على أنه الشكل الأكثر أمانا للاستثمار خلال صدمات عدم اليقين والتحوط الجيد ضد التضخم والاضطرابات المالية الأخرى. وأخيرا، تكشف النتائج عن تباين كبير في المعلومات والبيانات المتعلقة بديناميكيات الإسكان والتوقعات عبر المجموعات التي تم أخذ عينات منها والأسر والمطورين والوسطاء. إن نقص المعلومات يجعل الجهات الفاعلة في السوق أكثر عرضة لمشاكل الوكيل الرئيسي ويؤدي إلى نتائج مخاطر أخلاقية غير متماثلة في المعلومات. تعزز النتائج المذكورة أعلاه تماما أهمية بناء مجموعة بيانات جزئية عن أسعار المساكن في مصر وبناء مؤشر أسعار المساكن للسوق المصرية كما بدأ في هذا البحث ومن المخطط تطويره في الأبحاث المستقبلية.
Research Associates
Sarah El Khishin
Associate Professor of Economics, British University in...
Authors
Mohamed H. Rashwan
Associate Professor of Finance, The British University...