Working Papers
Tracing the COVID-19 Footprint: A Sectoral Interrupted Time Series Analysis of Real Estate Price Dynamics in Saudi Arabia
No.
1781
Publisher
ERF
Date
July, 2025
Topic
E4. Money and Interest Rates
Q4. Energy
This study traces the impact of the COVID-19 pandemic on real estate price dynamics in Saudi Arabia through a sectoral analysis of residential, commercial, and agricultural markets. Using an Interrupted Time Series (ITS) approach on quarterly data from 2015Q1 to 2024Q3, it identifies structural shifts in price behavior before, during, and after the pandemic. The model integrates key macroeconomic variables such as inflation, unemployment, and SAIBOR, and explores sector-specific responses. Results show that prices fell across all sectors during the pandemic, with the steepest drop in commercial real estate. Residential and commercial prices rebounded post-pandemic, while agricultural prices remained relatively stable. Government-led housing initiatives and infrastructure spending supported recovery, especially in the residential sector, whereas interest rate cuts eased the downturn but were less influential. Inflation and unemployment, however, continued to suppress demand and affordability. Robustness checks confirm the consistency of results under alternative specifications. The study underscores the importance of tailored policy measures, such as expanding affordable housing and regulating commercial lease terms. It also highlights the role of inflation and labor market stability in shaping long-term real estate outcomes. This is among the first studies to provide sector-disaggregated evidence on COVID-19’s real estate effects in a Gulf economy.
ملخص
تتبع هذه الدراسة أثر جائحة كوفيد-19 على ديناميكيات أسعار العقارات في المملكة العربية السعودية من خلال تحليل قطاعي يشمل الأسواق السكنية والتجارية والزراعية. باستخدام نموذج السلاسل الزمنية المتقطعة (Interrupted Time Series - ITS) على بيانات فصلية تغطي الفترة من الربع الأول لعام 2015 حتى الربع الثالث لعام 2024، تحدد الدراسة التحولات الهيكلية في سلوك الأسعار قبل الجائحة وأثناءها وبعدها. يدمج النموذج متغيرات اقتصادية كلية رئيسية، مثل التضخم والبطالة وسعر الإقراض بين البنوك السعودية (SAIBOR)، كما يستكشف استجابات كل قطاع على حدة. تشير النتائج إلى حدوث انخفاض في الأسعار عبر جميع القطاعات خلال فترة الجائحة، وكان الانخفاض الأكبر في القطاع التجاري. وقد شهدت أسعار العقارات السكنية والتجارية تعافيًا بعد الجائحة، في حين ظلت الأسعار الزراعية مستقرة نسبيًا. ساهمت المبادرات الحكومية في مجال الإسكان والإنفاق على البنية التحتية في تعزيز التعافي، لا سيما في القطاع السكني، بينما ساعد خفض أسعار الفائدة في التخفيف من حدة التراجع، وإن كان تأثيره محدودًا. ومع ذلك، استمر كل من التضخم والبطالة في التأثير سلبًا على الطلب والقدرة على تحمّل التكاليف. تؤكد اختبارات المتانة اتساق النتائج تحت نماذج بديلة، وتبرز الدراسة أهمية تبني سياسات موجهة، مثل توسيع نطاق الإسكان الميسّر وتنظيم عقود الإيجار التجارية. كما تسلط الضوء على دور استقرار الأسعار وسوق العمل في تشكيل مسارات السوق العقارية على المدى الطويل. وتُعد هذه الدراسة من أوائل الدراسات التي تقدم أدلة مفصلة حسب القطاع حول تأثير جائحة كوفيد-19 على العقارات في اقتصاد خليجي.
Research Fellows
Mesbah Sharaf
Full Professor, Department of Economics, University of...
Research Associates
Abdelhalem Mahmoud Shahen
Associate Professor of Economics, College of Business,...
Authors
Mansour Abdullateef Alharaib
Assistant Professor, Department of Economics, College of...