Working Papers
The Externality of Public Housing Projects: The Case of the Mehr Housing Project in Iran
No.
1505
Publisher
ERF
Date
November, 2021
Topic
R3. Real Estate Markets, Spatial Production Analysis, and Firm Location
H4. Publicly Provided Goods
H2. Taxation, Subsidies, and Revenue
Public housing projects are hotly debated, especially due to their impact on neighboring properties. This impact is theoretically ambiguous; public housing projects could enhance local amenities through agglomeration externalities or direct government provision, however, the concentration of low-income households could trigger negative spillovers. The expansion of the housing stock is also an important channel for large projects. While the impact of public housing projects is well-studied in developed countries, to the best of our knowledge, there is no rigorous empirical study on developing countries. In this paper, we study a large public housing project known as the Mehr housing project in Iran that facilitated the construction of two million affordable apartments, making it the largest public housing project in the world. We use the exact delivery date of Mehr units and their postal region to set up a difference-in-differences strategy. Using the universe of house transactions for 19 large cities in Iran between 2010 and mid-2019, we compare house price changes in Mehr postal regions to non-Mehr ones before and after Mehr units were delivered. Our results show that Mehr units lowered house prices in the same postal region by around 11 percent (significant at five percent). This effect is robust to controlling for city by time fixed effects, differential trends for suburbs, and regions with higher initial property values. We also provide suggestive evidence on the role of disamenity effects by looking at the heterogeneity of results across different house types and cities over time. Finally, we find a significant positive effect of available schools in the Mehr postal region that fits well with the amenity story.
ملخص:
تشهد مشروعات الإسكان العام نقاشاً ساخناً، وخصوصاً بسبب تأثيرها على المنشآت المجاورة. هذا التأثير غامض من الناحية النظرية، حيث يمكن لمشروعات الإسكان العام أن تعزز المرافق والخدمات المحلية من خلال تأثير هذه التجمعات السكنية على المناطق المحيطة أو توفير الحكومة لهذه المرافق والخدمات مباشرة للمناطق المحيطة، ومع ذلك، فإن تركيز الأسر ذات الدخل المنخفض يمكن أن يؤدي إلى تداعيات سلبية. ويعد التوسع في المخزون السكني أيضًا قناة مهمة للمشروعات الكبيرة. فعلى الرغم من أن تأثير مشروعات الإسكان العام مدروساً دراسة جيدة في البلدان المتقدمة، وهذا على حد علمنا، إلا أنه لا توجد دراسة فعلية شاملة عن البلدان النامية. وفي هذه الورقة، ندرس مشروع إسكان عام كبير يُعرف باسم مشروع مهر السكني في إيران والذي قام ببناء مليوني شقة بأسعار معقولة، مما يجعله أكبر مشروع إسكان عام في العالم. ونستخدم تاريخ التسليم الفعلي لوحدات مهر والمنطقة البريدية الخاصة بها لإعداد استراتيجية "الاختلاف في الاختلافات". وباستخدام بيانات بيع وشراء المنازل في 19 مدينة كبيرة في إيران بين 2010 ومنتصف 2019، نقارن تغيرات أسعار المنازل في المناطق البريدية في مهر بتلك التي لا تتبع مهر قبل وبعد تسليم وحدات مهر. تُظهر نتائجنا أن وحدات مهر أدت إلى تخفيض أسعار المساكن في نفس المنطقة البريدية بنحو 11 في المائة (الدلالة عند خمسة في المائة). ويعد هذا تأثير قوي لتحديد الآثار على المدن عند وقت محدد ثابت، والاتجاهات التى تعتمد على الاختلافات بالنسبة للضواحي، والمناطق التى يوجد بها عقارات ذات أسعار أولية أعلى. ونقدم أيضًا أدلة موحية حول دور آثار عدم وجود مرافق وخدمات بالنظر إلى عدم تجانس النتائج عبر أنواع المساكن والمدن المختلفة بمرور الوقت. وأخيرًا، فقد وجدنا تأثيرًا إيجابيًا كبيرًا للمدارس المتاحة في منطقة مهر البريدية والذى يعكس بقوة تأثير توفير المرافق والخدمات.
Authors
Saeed Tajrishy
PhD Candidate, Sharif University
Research Fellows
Mohammad Vesal
Associate Professor, Graduate School of Management and...